Loi habitat dégradé : nouvelles dispositions syndics copropriété

Loi habitat dégradé : nouvelles dispositions légales pour faciliter le lancement de travaux des copropriétés très vétustes

La loi du 9 avril 2024, communément appelée loi « Habitat dégradé », introduit de nouvelles dispositions visant à simplifier et accélérer la rénovation des copropriétés en situation de dégradation. Ces changements concernent notamment le financement des travaux, les droits et obligations des copropriétaires ainsi que la transmission d’informations par les syndics, dans un contexte où de nombreuses copropriétés sont confrontées à des défis liés à l’entretien et à la rénovation de leur parc immobilier.

 

Loi habitat dégradé : Financement des travaux facilité par l’emprunt collectif


L’une des mesures phares de la loi « Habitat dégradé » concerne le recours à l’emprunt collectif pour financer des travaux dans une copropriété. Jusqu’à présent, un emprunt devait être approuvé à l’unanimité par l’assemblée générale des copropriétaires. Désormais, un emprunt collectif pour des travaux de réparation, d’amélioration ou d’entretien peut être validé à la majorité, selon les mêmes règles que celles applicables aux travaux qu’il doit financer. Cela permet une plus grande souplesse dans la prise de décisions collectives, notamment pour des travaux jugés indispensables.

Un copropriétaire peut toutefois refuser de participer à cet emprunt. Pour ce faire, il doit notifier explicitement son refus au syndic dans un délai de 2 mois après la notification du procès-verbal de l’assemblée générale. En revanche, il devra verser sa part des coûts des travaux dans un délai de 6 mois.

Par ailleurs, en cas de projet de rénovation énergétique n’ayant recueilli que moins d’un tiers des voix lors d’un premier vote, la loi permet désormais de convoquer une nouvelle assemblée générale dans un délai de 3 mois pour procéder à un second vote. Cette disposition vise à faciliter l’adoption de projets de rénovation énergétique essentiels pour la copropriété, en assouplissant les conditions de vote.

 

Réalisation de travaux par les copropriétaires


La loi accorde également plus de liberté aux copropriétaires en matière de travaux. Chaque copropriétaire a désormais le droit de réaliser, à ses frais, des travaux d’isolation thermique sur la toiture ou le plancher de son lot, même si ces travaux affectent les parties communes, à condition qu’ils ne portent pas atteinte :

  • À la structure de l’immeuble ;
  • À la sécurité ou à la salubrité du bâtiment ;
  • Aux équipements essentiels ;
  • À la jouissance des parties privatives des autres copropriétaires.

Cette disposition vise à encourager l’amélioration énergétique des copropriétés, tout en respectant les droits et la sécurité de l’ensemble des occupants.

 

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Loi habitat dégradé : Devoirs d’information des syndics renforcés


Une autre avancée importante de la loi concerne les obligations des syndics de copropriété en matière d’information. Désormais, un syndic a l’obligation d’informer les occupants et propriétaires d’un immeuble dès que celui-ci est concerné par une procédure de lutte contre l’habitat indigne. Cette mesure vise à sensibiliser les résidents aux risques et à leurs droits éventuels, notamment en termes de suspension de loyers ou de relogement pendant les travaux.

De plus, la loi permet aux syndics de transmettre de manière dématérialisée les courriers de notification ou de mise en demeure, sans avoir besoin d’un accord explicite préalable des copropriétaires. Cependant, ceux-ci conservent la possibilité de continuer à recevoir ces documents par courrier postal s’ils le souhaitent.

 

Renforcement des pouvoirs des conseils syndicaux


Le rôle des conseils syndicaux est également renforcé par cette nouvelle législation. Lorsque la résiliation du contrat de syndic est demandée par le conseil syndical, le syndic est désormais tenu de convoquer une assemblée générale dans un délai de deux mois après la réception de la lettre recommandée. Si le syndic ne respecte pas cette obligation, le président du conseil syndical peut convoquer lui-même l’assemblée générale.

 

Simplification du recouvrement des charges impayées


Enfin, la loi « Habitat dégradé » apporte une simplification pour les syndics dans la gestion des impayés. Désormais, pour le recouvrement des provisions exigibles au titre du budget prévisionnel, un syndic peut engager des actions sans nécessiter l’autorisation préalable d’un juge. Cette disposition vise à accélérer le recouvrement des charges impayées et à éviter que les retards de paiement ne compromettent la gestion financière de la copropriété.

 

Quelles conséquences à termes pour la gestion des copropriétés ?


La loi « Habitat dégradé » du 9 avril 2024 marque une avancée importante pour la gestion des copropriétés, en introduisant des mesures visant à simplifier le financement des travaux, à améliorer la communication des syndics et à accélérer les procédures de rénovation des bâtiments en mauvais état.

En renforçant les obligations d’information et en facilitant le recours aux emprunts collectifs, cette loi devrait permettre d’accélérer la rénovation des copropriétés dégradées tout en protégeant les droits des copropriétaires et des occupants.